Квартиры-студии в Омске: выбор, выгоды и риски
Последние несколько лет на рынке жилой недвижимости Омска стремительно растёт спрос на малометражные квартиры. Связано это, главным образом, с общим снижением платёжеспособности граждан. В последнее время наибольшим спросом при этом пользуются маленькие квартиры-студии – жильё, с одной стороны, современное и пока ещё не для всех привычное, а с другой, – очень удобное с точки зрения соотношения функциональности и цены.
Жильё без «разграничений»
Ещё совсем недавно в Омске о существовании квартир, называемых «студиями», ничего не знали – этот тип жилья в конце прошлого столетия стал популярен в США и Европе, в России же он распространился значительно позже. Квартирам-студиям характерны, в первую очередь, отсутствие кухни как отдельного помещения и в целом разграничения жилой и нежилой зон. Обособлен здесь только санузел. Под кухню в таких помещениях выделен угол, где есть слив и розетка для электроплиты. Квартиры-студии характеризуются меньшей площадью по сравнению с традиционными квартирами, потому что предназначены они для одного-двух человек. Однако на практике, в том числе и в частности в Омске, квартира-студия для людей стала интересной альтернативой 1-комнатной квартире или комнате в общежитии. Речь в первую очередь о молодых семьях, в том числе с детьми.
Преимущества студий
С точки зрения «конкурентных преимуществ» студию можно сравнить с однокомнатными квартирами, гостинками или комнатами в общежитии. Последние при этом конкуренции не выдержат по понятной причине – в них традиционно нет отдельного санузла. Именно поэтому студии стоят дороже – ближе всего по цене они к однокомнатным квартирам, но всё-таки доступнее таковых. Особенно это заметно, если брать средние цены. Так, если студия в среднем стоит сегодня около 750 тыс. рублей с торгом, то средняя цена однокомнатной квартиры в Омске, по данным сайта МЛСН.ру, равна 1 млн 580 тыс. рублей (или 42,2 тыс. рублей за 1 кв. м).
Кроме привлекательной цены несомненным плюсом «неразграниченных» жилых помещений является большое количество света и воздуха, а также экономия при проведении ремонта – опять же, потому что нет перегородок и площадь жилья невелика.
Можно выбрать
В выборке сайта МЛСН.ру представлено около 7,5 тыс. однокомнатных квартир, но студий среди них не так много – всего несколько сотен. На других местных интернет-ресурсах подобных предложений ещё меньше. Большого распространения в Омске студии ещё не получили, но, по оценке омских риэлторов, они активно набирают популярность. Омские застройщики нечасто возводят дома, состоящие из одних малометражных квартир, тем не менее, такие проекты в городе были и есть.
«В этом плане первопроходцами в Омске скорее всего можно назвать небезызвестную компанию «Жилстрой», которая строила мкрн «Любимый» на Левом берегу, - рассказал специалист АН «Аркада-стиль» Александр Карпушев. - Там как раз были малогабаритные квартиры, где в кухне не было окошка, и она была совмещена с маленькой комнаткой. Я тогда занимался реализацией этих квартир – они разлетались, как горячие пирожки. Все они стоили до миллиона, плюс функционировали все ипотечные программы. Этот же проект перенесли на Московку, там он тоже пошёл «на ура», но потом случились все эти события с падением крана, суд состоялся, сейчас у застройщика большие проблемы…».
Если поискать получше, квартиру-студию можно подобрать в любом районе Омска. Так, дома с хорошим выбором студий находятся на 36-й Северной в Центральном округе, на 4-й и 5-й Марьяновских и по ул. Красной Звезды (Порт-Артур) в Ленинском округе, по ул. Мостоотряд в Кировском округе, на ул. 20 Партсъезда в Советском округе, по ул. Семиреченской в Старом Кировске. Нередко в продаже бывают студии в общежитиях по Космическому проспекту в Октябрьском округе и т. д.
Виды и цены
Сейчас в Омске чаще всего квартиры-студии появляются в продаже в результате переделки гостинок и комнат в общежитиях а также реконструкций зданий – в основном нежилых. Значительно реже рынок пополняется предложениями приобрести студию напрямую от застройщика, реализовавшего проект создания малогабаритного жилья. Есть также ещё один вид таких квартир – переделанные в студии коммерческие помещения в цокольных этажах жилых новостроек. Любой из перечисленных вариантов пользуется огромным интересом у омичей, но далеко не все из них приобретать безопасно.
Стоимость квартир-студий в Омске начинается примерно от 600 тыс. рублей. Ценовой «потолок» при этом перевалил за 10 млн рублей. Самая дорогая в Омске, двухэтажная квартира-студия площадью 207 кв. метров стоит 10,8 млн и расположена в Центральном округе – на ул. Лермонтова. Самая дешёвая такая квартира – за 580 рублей – тоже находится в Центрально округе Омска. Это 19 кв. метров в реконструированном ранее нежилом здании на 36-й Северной.
Где кроются риски
При всех своих плюсах сегодня квартиры-студии – товар очень коварный. Покупка многих из них сопряжена для покупателя с многочисленными правовыми рисками.
«Чтобы не попасть в курьёзную ситуацию, надо консультироваться со специалистами, внимательно смотреть документы, особенно когда покупаешь новостройки, потому что именно в них сегодня под квартиры-студии продают помещения в цокольных этажах», прокомментировал Александр Карпушев.
По словам эксперта, подобные объекты есть на Космическом проспекте (мкрн «На Космическом»), по Красному Пути в районе ост. городок Водников (мкрн «Серебряный Берег») и в других активно застраиваемых районах города. Помещения в цоколе площадью 20-25 кв. м на Красном Пути продают в качестве студий по цене примерно 40 тыс. за 1 кв. м (при цене обычных квартир в том же микрорайоне от 47 тыс. рублей за 1 кв. м). Но проблема в том, что по документам эти помещения – коммерческая недвижимость, которую или крайне сложно, или вовсе невозможно перевести в жилфонд, соответственно, и прописаться там нельзя.
«Человек, купивший такую студию в дальнейшем теряет коммунальные платежи, потому что для жилья ставка одна, а для коммерческих помещений уже другая. Коммуналка выходит почти на 100% дороже. Кроме того, ставка по ежегодному налогу на имущество на коммерческую недвижимость почти в три раза выше, чем на жилую. Вот один из подводных камней при покупке таких объектов», - добавил Александр Карпушев.
По словам замдиректора ООО «Деловой партнёр» Елена Кляут, студии, ставшие результатом реконструкции, – это часто не квартиры, а доли в квартире, а перепланировка гостинки в квартиру-студию нередко оказывается неузаконенной. Покупателя должно насторожить уже то, что жилплощадь продаётся только за наличный расчёт, исключено применение жилищных сертификатов.
«Переделывают здания под квартиры-студии в основном маленькие фирмочки, крупные застройщики этим не занимаются», - добавила риэлтор.
Реконструированные из нежилых зданий дома с квартирами-студиями расположены по ул. Мостоотряд, 36-я Северная, 20 Партсъезда. Вероятно, что у этих объектов с документами всё нормально, т. к. там возможна покупка по жилищным сертификатам и в ипотеку. Но «подводный камень» есть и там. Как выяснил корреспондент МЛСН.ру, ценник на эти квартиры низкий (от 560 тыс. рублей) только при условии наличного расчёта. Если же покупатель намерен частично расплатиться средствами сертификата – стоимость «квадрата» считают уже по другому тарифу, и те же 16,5 кв. м обходятся уже примерно в 800 тыс. рублей. Можно отметить и то, что реконструируемое здание на 36-й Северной планировали сдать ещё летом 2016 года.
По словам советника по вопросам ипотечного кредитования ООО «Инновационная бизнес-группа» Марины Алексеевой, реконструкция квартиры, комнаты, гостинки в студию должна проводиться по согласованному проекту, а если она делается без проекта, то потом её необходимо узаконить, ввести объект в эксплуатацию, внести изменения в кадастровые документы. В противном случае с участием жилищных сертификатов и в ипотеку такое жильё купить невозможно: «Есть проект, согласованный в мэрии, его нельзя нарушать. После этого бывают проблемы с постановкой на кадастровый учёт: по проекту трешка, а по факту – большая однушка-студия – совсем другой объект, его нельзя так просто поставить на кадастровый учёт. Ни один банк не даст под него ипотеку, потому что теряется предмет залога», - пояснила эксперт. Именно поэтому риэлторы настоятельно советуют покупателям не связываться с неузаконенными перепланировками.
Также есть на рынке недвижимости Омска очень интересные предложения о продаже квартир-студий в новостройке по ул. Крупской на Левобережье. Там компания, профессионально занимающаяся отделочными работами, сделала из трёхкомнатной квартиры три студии – в каждой есть санузел и выделенная зона кухни. Эти объекты продаются по очень демократичной цене – до 700 тыс. рублей, но только за наличный расчёт. Подобные студии есть у этой же фирмы в Ленинском округе. Сертификаты продавец «не принимает», потому что эти студии – по документам только доли в квартире.
Аналогичная ситуация с недорогими студиями, обустроенными в крупных частных жилых домах по улицам Долгирева, Шебалдина, 19-я Линия. Там тоже нельзя использовать сертификаты, т. к. продаётся доля в частном доме. И в том случае также необходимо очень внимательно изучить документы по объекту, а не верить на слово продавцу.
В заключение стоит отметить, что даже риски сегодня не останавливают покупателей, нацеленных на покупку студии. Популярность этого вида жилья стремительно растёт, и застройщики, как мелкие, так и крупные, знают об этом.
«Из общения с коллегами я знаю, что крупные застройщики Омска хотят в перспективе строить жильё именно такого класса – квартиры-студии около 25 кв. м – доступные по цене, маленькие по площади. Тот же Трест-5, который на ул. Красный Путь возводит хорошие элитные квартиры, оставил нишу и под студии – в цоколе. Причём для панельного домостроения строить малометражные квартиры проблематично, дома с квартирами-студиями возможны только в кирпиче. Тем не менее, можно сказать, что на сегодня будущее рынка недвижимости именно за уменьшением площади», - заверил Александр Карпушев.
Светлана Динегина
